EXECUTAR HIPOTEQUES

S’imaginen que un dia reben una trucada de la seva entitat bancària informant-lo que hauria d’actualitzar la seva targeta de crèdit, encara que vostè té clar que la seva disposició no ha arribat al límit disposat? Aviat això deixarà de ser una possibilitat per a molts i es convertirà en real. A continuació detallaré amb la major claredat possible les sorpreses que ens ofereix la crisi financera i creditícia en l’àmbit de l’economia domestica, la que ens importa. Amb pocs punts veurem com la macroeconomia pot afectar a milions de economies reals i a la butxaca d'un manera dramàtica durant la part final del 2008 i el 2009.

1. Que la baixada de preus en el valor dels pisos era impossible sembla ja una teoria superada, perquè encara que en la mitjana estadística que ens presenten les societats de taxació s’intenta reflectir una situació de creixement de preus similar a la inflació, la veritat és que hi ha zones en les quals la valoració d’un habitatge ha anat caient de forma important en els últims mesos.
2. L’excés d’oferta en ciutats que eren paradisos inversors s’ha convertit en un llast comercial que obliga a rebaixar preus per competir i poder vendre.
3. Per culpa d’un descens en el valor objectiu de venda final dels pisos, el valor de taxació global anirà descendint gradualment. Serà d’una manera brusca o suau, però el que és segur és que anirà reduint el marge que va establir l’època del "tot es ven sobre plànols".
4. Immediatament, el descens de taxació provocarà que el nostre pis valgui menys que en el que inicialment ens hipotequem.
5. Aquest retall del valor patrimonial obliga l’entitat bancària a recompondre l’aritmètica amb què cataloga els seus clients fins al punt que arribaran a retirar targetes i/o a denegar crèdits i refinançaments a clients poc conflictius.
6. Encara que no tingui ni una quota impagada, al contrari, encara que disposi de tot en ordre i un bon treball, el fet que les propietats valguin un 5 o un 10% menys obligarà a les entitats a reconvertir els seus sistemes de garantia.
7. Quan un patrimoni no cobreix amb la revaloració el valor hipotecari disposat, representa que la diferència és una mena de crèdit personal al consum per aquest valor.
8. L'hipotecat passa a ser un endeutat sense aval patrimonial i en conseqüència un client financer de risc.
9. El banc l’incorpora al seu paquet subprime ja que les seves opcions de revitalitzar la seva disponibilitat creditícia és nul•la.
10. Si l’estudi del valor patrimonial se succeeix en més ocasions, quelcom que a Irlanda ja està passant i al Japó fa anys que coneixen.
11. La denegació de crèdit serà el menor dels problemes per a l'hipotecat.
12. La majoria d’hipoteques incorporen clàusules que obliguen a la devolució integra de l'import sol•licitat quan el patrimoni hipotecat val menys que el deute brut.
13. Aquesta opció és la que els bancs es reserven per a quan la caiguda pugui ser continuada i sense control, de manera que les pèrdues siguin les menors possibles.
14. Les hipoteques concedides al 80% se salvaguarden d’aquest inconvenient comptable de moment, però les que s’han establert amb índexs que superaven el 100% més despeses, la majoria des de 2004, corren riscs evidents de sofrir desajusts insalvables a mig termini.
15. Els jutjats es comencen a col•lapsar en alguns punts de la nostra geografia, però en breu les autòpsies financeres es duran a terme als jutjats.

Aquest és un exemple de registre de la inscripció d’una hipoteca tipus i que dibuixa clarament l’estat real de l’assumpte:

RJ 1996\5613 Jurisdicción:Vía administrativa
REGISTRO DE LA PROPIEDAD

INSCRIPCION: HIPOTECA: de seguridad: en garantía de intereses remuneratorios variables: fijación de un máximo de responsabilidad concretado a las relaciones con terceros: improcedencia: indeterminación de la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante; cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el supuesto de disminución del valor del bien hipotecado en más de un 20% según tasación practicada al efecto: procedencia: concreción de la pérdida del beneficio del plazo: imparcialidad y objetividad en la realización de la tasación.

Los hechos necesarios para el estudio de la resolución se relacionan en sus Fundamentos de Derecho.
La Dirección General desestima las apelaciones interpuestas, confirmando el auto presidencial apelado, en cuanto confirma la nota de calificación respecto del primer efecto examinado y lo revoca respecto del segundo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El primero de los defectos que es objeto de impugnación, plantea la cuestión de si queda debidamente satisfecho el principio de especialidad cuando estipulándose la variabilidad de los intereses remuneratorios, la cláusula de constitución de la hipoteca se limita a expresar que la misma «garantiza el pago de intereses (remuneratorios) por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886 y NDL 18732), de 105.000.000 de pesetas».

SEGUNDO.- La respuesta negativa es indudable. Como ya señalara este centro directivo, la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios cuando son variables pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dichos intereses, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se subrogue en su doble posición jurídica de deudor y propietario del bien gravado, y es que el máximo ahora cuestionado en realidad está dirigido a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros.

TERCERO.- En cuanto a la estipulación 5.ª, c), que establece la previsión del vencimiento anticipado del préstamo «cuando por cualquier circunstancia sufriera deterioro o merma el bien hipotecado que disminuya su valor en más de un 20 por 100 y la parte prestataria no ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza o, en su caso, practicado el requerimiento a que se refiere el artículo 29 del Real Decreto 685/1982 (RCL 1982\902 y ApNDL 8841), sobre regulación del mercado hipotecario, no devolviese la parte del préstamo que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo», se ha de reiterar el criterio de este centro en el sentido de que un pacto de este tipo se limita a dar concreción a una de las facultades que integran el crédito hipotecario conforme al artículo 1129, número 3, del Código Civil y 5 de la Ley de Mercado Hipotecario (RCL 1981\900 y ApNDL 8840), sin que, de la sola referencia que se contiene en la transcrita estipulación al requerimiento mencionado en el artículo 29 del Real Decreto 685/1982, pueda extraerse la conclusión de un quebrantamiento de la imparcialidad y objetividad con que dicha tasación ha de ser efectuada como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil y puesto que se trata de una tasación que se efectúa vigente ya el contrato de hipoteca (Resoluciones de este centro de 4 julio 1984 [RJ 1984\3851] y 23 octubre 1987 [RJ 1987\7660]), que, en principio, obligaría a cumplir lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 noviembre 1994 (RCL 1994\3383), sobre tasaciones de inmuebles ofrecidos en garantías afectas al mercado hipotecario secundario.