¿QUE HA PASADO CON MARTINSA?

Me preguntan en una televisión económica que resuma que le ha pasado a Martinsa Fadesa. Más o menos he contestado esto: Martinsa funcionaba con un modelo de negocio impecable en época de un ciclo expansivo en el negocio inmobiliario, pero como la actividad de la empresa era globalizada en el terreno de lo inmobiliario, al adquirir suelo preurbanizable a precios económicos y mantenerlo para desarrollarlo en cartera durante el laberinto de las tramitaciones y calificaciones urbanísticas, revalorizando anualmente sus activos y viviendo de plusvalías de dos ceros en la venta de suelo finalista o en el desarrollo de las promociones de vivienda, estaba condenada al colapso cuando este sistema de negocio se detuviera. Eso pasó a mediados del pasado año, al coincidir en un mismo instante el frenazo en la venta de viviendas y el inesperado endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito por parte de los bancos.

Con una cartera que cada vez vale menos de suelo repartidos entre España y otros países emergentes, como los de Europa del Este y Marruecos, Martinsa entraba en el tercer trimestre de 2007 sin vías de financiación, con unos ingresos en retroceso y con la necesidad de refinanciación de una deuda superior a los 5.000 millones de euros. La verdad es que la innecesaria voluntad de compra de Fadesa, por parte de Martinsa supuso la mitad de esa deuda.

Hace un año, la promotora intentó forzadamente captar recursos para afrontar los abultados compromisos financieros y atender su actividad diaria. Traspasó sus hoteles de la cadena Barceló, trató de desprenderse de 1.000 millones de euros en suelo y puso en venta parcial sus filiales extranjeras, sin ningún éxito.

Con unas pérdidas de 85 millones de euros entre enero y marzo y un desplome del 45% en el volumen de preventas, la sociedad sufrió una caída del 60% en su cifra de negocio. Aunque lo peor estaba por venir. En plena negociación para refinanciar su deuda, la empresa afrontó un vencimiento en marzo por importe de 342 millones de euros con nota y la inmobiliaria parecía salvada, en la medida que aplazaba las amortizaciones del principal con el primer pago de intereses en diciembre de 2008. Sin embargo, el contrato contenía la obligatoriedad del cumplimiento de una serie de cláusulas suspensivas que la empresa parece incapaz de afrontar. Los 150 millones que no han sido capaz de transferir ha provocado que los bancos hayan tirado definitivamente la toalla.