EL PIB INMOBILIARIO

Ante las dudas, datos y didáctica. La prensa de este país, teletipófaga por excelencia, obvia que el PIB se puede calcular de diversos modos y no sólo sobre las cifras a precio de mercado. Por ejemplo, si se sustraen los impuestos indirectos y se suman los subsidios y las transferencias del Estado se obtienen el PIB al coste de los factores, lo que permite una visión más precisa de la remuneración de cada factor de producción. Este método está aceptado internacionalmente y lo asume el Instituto Nacional de Estadística como válido. El problema es que favorece poco a una visión objetiva de diversificación económica puesto que evidencia el porcentaje neto. Mi voluntad en este post es despejar que el peso real del mundo inmobiliario es muy superior al reflejado en los medios y en las estadísticas maquilladas. The Economist y Financial Times ya han analizado este hecho, y sin llegar al detalle, interpretaron que algo no se hacía bien en las cuentas del PIB, sobretodo cuando, sin reflejar la inflación como valor añadido, se dijo que nuestro PIB superaba al italiano.

Una opción que hoy no utilizaré para demostrar la verdadera presión porcentual del sector inmobiliario en su conjunto, es calcular el índice a precios corrientes obviando los efectos de la inflación. Aquí dejaremos de hablar de “sector de la construcción” como si fuera un elemento independiente de la economía española. El peso real del universo inmobiliario soporta gran parte del sector de la construcción, un fragmento destacable del sector servicios de mercado, no mercado y una cifra importante de la industria. Sabemos que el PIB se puede establecer de tres maneras: sumando el valor de todos los bienes y servicios producidos; sumando todos los gastos invertidos en bienes y servicios; o sumando la remuneración de todos los factores productivos. En teoría, los tres métodos de cálculo deben ofrecer un mismo resultado, puesto que la producción tiene que ser igual al gasto, que a su vez es igual a los ingresos. Utilizaré el método del pago a los factores que consiste en calcular y sumar los componentes del valor agregado: las remuneraciones, el consumo de capital fijo y el excedente neto de operación, que incluye el ingreso de los trabajadores por cuenta propia, los intereses, las regalías, las utilidades y las remuneraciones a los empresarios, entre otros conceptos. Para calcular el PIB por entidad federativa, se utiliza el método de la producción, el método del pago a los factores de la producción, o una combinación de ambos métodos. Para el total de la economía, el PIB calculado por el método de gasto, debe coincidir con el producto calculado por el método de la producción y con el obtenido por el método del  pago a los factores de la producción. Pero no siempre resulta objetivamente creíble el resultado.

Sabemos que es imposible calcular con absoluta precisión el PIB, aunque sólo sea porque siempre existe cierta economía sumergida. No podemos obviarlo pues aquí no trabajamos bajo el peso de lo institucional, sino a partir de la realidad que nos rodea y nos afecta. Por eso, si hablamos de fraude al PIB, utilizaremos informes redactados por expertos de la propia administración. Estos dicen que la economía sumergida en España supone un 23% del PIB y su mayor incidencia está en Málaga y Cádiz. El informe de los Técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda asegura que una de las principales bolsas de fraude existentes en la economía está relacionada directamente con las operaciones de compra-venta protagonizadas por empresas constructoras e inmobiliarias. En la actualidad, sólo la evasión fiscal en el sector inmobiliario representa 8.600 millones de euros anuales en España. En este sentido, los Técnicos de Hacienda estiman que el 75,3% de los arrendamientos localizados en la Comunidad de Andalucía, por ejemplo son alquileres sumergidos que escapan del control del Fisco. En la actualidad, se calcula que existen alrededor de 167.380 alquileres sumergidos en la comunidad andaluza, lo que representa el 17% del total del parque de viviendas alquiladas en nuestro país. Si se rompe el sector inmobiliario, también afectará dramáticamente a la economía subterránea, lo que aun complica más el asunto.

Ahora bien, para llegar a los números finales, la formulación de mi análisis es el siguiente:

La construcción en términos generales supone el 17,9%, pero después de establecer el cociente neto porcentual retirando del análisis, como recomiendan desde Eurostat, los impuestos sobre la producción y las importaciones y los impuestos netos sobre los productos, pero incorporando la remuneración de los asalariados y el excedente de explotación bruto, el resultado es superior al 24,7%. Este análisis se aguanta sin dificultad gracias a informes que se manejan desde el sector financiero. Sabemos que Caixa Catalunya concede a la construcción de vivienda un peso que ronda el 30% en la formación bruta de capital fijo. Así, la dinámica de este sector aumentó su impacto "no sólo en la actividad económica en su conjunto, sino también en el mercado de trabajo dado su carácter intensivo en mano de obra".

Respecto al peso del concepto inmobiliario en la industria y en los servicios, el cálculo es algo más complejo pero se puede extraer de algunas cifras indirectas. Por ejemplo, en el ámbito de la industria sabemos que ésta pierde peso hasta el punto que no supone más de la décima parte del producto interior bruto español. La reducción de valor es alarmante aunque parece que se está recuperando lentamente en 2008. No obstante, la reducción de pedidos desde los bienes industriales que tienen como cliente la inversión inmobiliaria o de la construcción, no ayudará a su recuperación. Sabemos que las obras y sus requerimientos suponen el 23% de la producción industrial en términos indirectos. Lo que supone un 2,9 % del PIB total a aplicar al espacio de influencia del sector inmobiliario.

En el territorio de los servicios, una de las claves es despejar de la estructura de inversión material los beneficios aplicados por sectores. Estos responden a suelo en un 18,2%, a edificios en un 15,9% y a construcción un 30%. Es decir, sabemos que el beneficio del terciario español se va en un 65% al sector inmobiliario. Podemos traducirlo de muchos modos pero si incorporamos el valor real del mismo en el sector servicios de mercado, el valor ronda el 21% del total. En esta cifra deberíamos incorporar el valor bruto de las ventas de pisos en nuestro país. Es fácil de calcular. 916.000 transacciones inmobiliarias con una media superior a los 350.000 euros por unidad dan cifras astronómicas. En mi análisis sólo contemplo la vivienda nueva. El valor real que se debe incorporar al PIB por ventas es sensiblemente importante como para superar el 35% del total del sector servicios de mercado. Sin embargo no lo incorporaré en su totalidad porque desajustaría el balance real, según la línea argumental que estoy utilizando y para no cambiar ni un ápice la literatura existente sobre este tipo de análisis. Por lo tanto, si el 21% de los servicios de mercado es dependiente de inversiones inmobiliarias, y este es el 47% del PIB, estamos ante un 9,4% más a incorporar al cómputo global que nos interesa.

Finalmente, los servicios de no mercado son aquellos que se gestionan y se facturan desde la administración. El valor que factura el Estado en cualquiera de sus franjas es muy pequeño en el ámbito de la construcción. No obstante, fuera de impuestos indirectos que hemos abandonado desde el principio, si podemos contemplar los que se suman por partida en este epígrafe del PIB. Licencias, tasas y estructura impositiva por patrimonios y registros según estimaciones del Colegio de Registradores podría ascender a un 19% del total. Por lo que la aportación de la franja inmobiliaria del Sector Servicios de no mercado al PIB general es de 2,4% puesto que el completo del capítulo es del 12% del total.

En resumen, el total de influencia formal en el PIB por parte del universo inmobiliario en España ronda, con todas las excepciones que he anotado y sumando que no contemplo la afectación sobre la energía ni sobre los impuestos netos, el 39,4%. La ocupación es otro tema, difícil de demostrar con los datos que aporta la administración, pero por desgracia pronto vamos a saber el peso real del conjunto completo del mundo inmobiliario en el empleo.